Geldwäschegesetz beim Immobilienverkauf: Welche Nachweise eingeholt werden müssen

Warum Immobilien im Fokus der Geldwäscheprävention stehen

Immobilien gelten als eines der wichtigsten Einfallstore für Geld aus illegalen Quellen. Hohe Beträge, ein dauerhafter Sachwert und lange Zeit wenig Kontrolle machten den Markt attraktiv. Der Gesetzgeber hat darauf in den vergangenen Jahren mit einer Reihe von Verschärfungen reagiert, die heute jeden Verkauf betreffen, auch wenn beide Seiten völlig unverdächtig sind.

Wer nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet ist

Das Geldwäschegesetz richtet sich nicht an Käufer und Verkäufer direkt, sondern an bestimmte Berufsgruppen, die an einer Transaktion beteiligt sind. Dazu gehören Immobilienmakler, Notare, Banken und in bestimmten Konstellationen auch Rechtsanwälte und Steuerberater. Sie müssen ihre Vertragspartner identifizieren, Risiken bewerten und Auffälligkeiten melden. Die Pflichten der Beteiligten überschneiden sich teilweise, ersetzen sich aber nicht gegenseitig.

Für Makler gilt die Pflicht zur Identifizierung schon dann, wenn ein ernsthaftes Interesse an einem Vertragsschluss besteht, also nicht erst bei der Unterschrift. Sie müssen zudem ein internes Risikomanagement vorhalten, ihre Mitarbeiter schulen und ihre Prüfungen dokumentieren. Die Aufsicht liegt bei den Ländern, die in den vergangenen Jahren deutlich häufiger kontrolliert und Bußgelder verhängt haben.

Was sich durch die Meldepflichtverordnung geändert hat

Seit einigen Jahren gilt für Immobiliengeschäfte eine eigene Verordnung, die typische Verdachtsfälle konkret beschreibt. Notare müssen bei bestimmten Konstellationen eine Meldung abgeben, ohne selbst einen konkreten Verdacht haben zu müssen. Dazu zählen etwa ungewöhnlich hohe Barzahlungen, Käufer aus Hochrisikostaaten oder Preise, die deutlich vom Marktwert abweichen. Diese Automatik hat die Zahl der Meldungen stark erhöht.

Das Barzahlungsverbot

Seit April 2023 dürfen Kaufpreise für Immobilien nicht mehr in bar bezahlt werden. Auch Kryptowerte und Rohstoffe wie Gold sind als Zahlungsmittel ausgeschlossen. Der Notar darf den Vollzug des Kaufvertrags erst veranlassen, wenn ihm die unbare Zahlung nachgewiesen ist. Für die meisten Käufer ändert das wenig, weil die Zahlung ohnehin über die Bank läuft. Es verhindert aber gezielt einen Weg, den Herkunftsnachweis zu umgehen.

Welche Nachweise Verkäufer liefern müssen

Auch wer eine Immobilie verkauft, wird im Rahmen der Sorgfaltspflichten erfasst. Der Umfang hängt davon ab, ob eine Privatperson, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft verkauft.

Identifizierung natürlicher Personen

Bei Privatpersonen genügt in der Regel ein gültiger Personalausweis oder Reisepass. Makler müssen die Daten erfassen und eine Kopie aufbewahren, Notare prüfen die Identität bei der Beurkundung ohnehin. Wer bereits für den Maklervertrag identifiziert wurde, muss das beim Notar trotzdem erneut tun, weil jeder Verpflichtete seine eigene Prüfung dokumentieren muss.

Gesellschaften und das Transparenzregister

Verkauft eine GmbH, eine Kommanditgesellschaft oder eine Stiftung, muss der wirtschaftlich Berechtigte offengelegt werden. Das ist die natürliche Person, die letztlich hinter der Gesellschaft steht. Grundlage ist ein aktueller Auszug aus dem Transparenzregister. Fehlt dort ein Eintrag oder weicht er von den Angaben der Gesellschaft ab, muss der Notar die Beurkundung verweigern, bis die Unstimmigkeit geklärt ist.

Erbfälle und Vollmachten

Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Miterben identifiziert, auch wenn nur einer die Verhandlungen führt. Handelt jemand mit Vollmacht, wird zusätzlich der Vollmachtgeber erfasst. Hier entstehen in der Praxis die meisten Verzögerungen, weil nicht alle Beteiligten rechtzeitig ihre Unterlagen einreichen oder im Ausland leben.

Welche Nachweise Käufer beibringen müssen

Für Käufer ist neben der Identität vor allem die Herkunft der Mittel ein Thema. Banken, Makler und Notare stellen dazu unterschiedliche, aber sich ergänzende Fragen.

Herkunft des Eigenkapitals

Wer einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlt, muss auf Nachfrage erklären können, woher das Geld stammt. Übliche Nachweise sind Kontoauszüge über einen längeren Zeitraum, Bescheinigungen über Wertpapierverkäufe, Schenkungsverträge oder ein Erbschein. Je größer der Anteil und je ungewöhnlicher der Weg des Geldes, desto genauer wird nachgefragt.

Besonders aufmerksam werden Beteiligte, wenn größere Beträge kurz vor dem Kauf auf ein Konto eingezahlt wurden. Das ist für sich kein Verdachtsfall, erfordert aber eine plausible Erklärung, die sich belegen lässt.

Zahlungen aus dem Ausland

Überweisungen von ausländischen Konten sind zulässig, werden aber genauer betrachtet. Das gilt besonders, wenn das Konto nicht auf den Käufer selbst lautet oder das Herkunftsland als Risikostaat eingestuft ist. In solchen Fällen verlangen Banken häufig zusätzliche Bestätigungen der auszahlenden Bank.

Kauf über Gesellschaften

Kaufen Gesellschaften, gelten dieselben Anforderungen an den wirtschaftlich Berechtigten wie beim Verkauf. Bei verschachtelten Strukturen mit mehreren Ebenen muss jede Ebene nachvollziehbar dokumentiert werden. Das ist aufwändig, lässt sich aber nicht abkürzen.

Wie der Ablauf in der Praxis aussieht

Für die meisten Beteiligten bleiben die Prüfungen unsichtbar, solange die Unterlagen vollständig sind. Probleme entstehen fast immer dort, wo Informationen fehlen oder spät kommen.

Die Reihenfolge der Prüfungen

In der Regel prüft der Makler zuerst, spätestens wenn ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht. Die Bank verlangt die Nachweise im Rahmen der Finanzierungsanfrage. Der Notar schließlich prüft vor der Beurkundung und lässt sich die Unterlagen vorab zusenden. Wer die Nachweise einmal geordnet zusammenstellt, kann sie allen Beteiligten in derselben Form geben.

Sinnvoll ist es, die Unterlagen digital in einem Ordner zu sammeln und bei Bedarf gezielt weiterzugeben. So müssen Dokumente nicht mehrfach beschafft werden, und Rückfragen lassen sich schneller beantworten.

Typische Unterlagenliste

Für einen reibungslosen Ablauf haben sich folgende Unterlagen bewährt:

• gültiges Ausweisdokument aller Beteiligten, bei Gesellschaften der Handelsregisterauszug
• aktueller Auszug aus dem Transparenzregister, wenn eine Gesellschaft beteiligt ist
• Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals, etwa Kontoauszüge oder Schenkungsvertrag
• bei Erbfällen der Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament
• bei Vertretung die Vollmacht in der erforderlichen Form

Wenn der Notar die Beurkundung verschiebt

Kann ein Notar die erforderlichen Angaben nicht vollständig prüfen, muss er die Beurkundung verweigern oder verschieben. Das ist keine Schikane, sondern eine gesetzliche Pflicht. Für die Beteiligten bedeutet es im Zweifel, dass ein vereinbarter Termin platzt und die Finanzierungszusage neu terminiert werden muss.

Besondere Konstellationen, die genauer geprüft werden

Neben den Standardfällen gibt es Situationen, in denen die Beteiligten mit zusätzlichem Aufwand rechnen sollten. Sie sind nicht verdächtig, aber sie weichen vom üblichen Muster ab, und genau darauf sind die Prüfungen ausgerichtet.

Verkäufe innerhalb der Familie

Wird eine Immobilie an Kinder, Geschwister oder andere Angehörige verkauft, liegt der Preis häufig unter dem Marktwert. Das ist legitim, kann aber als Abweichung auffallen. Hilfreich ist es, den Hintergrund im Kaufvertrag nachvollziehbar zu machen, etwa durch die Bezeichnung als teilentgeltliche Übertragung. Ein Wertgutachten schafft zusätzlich Klarheit, auch gegenüber dem Finanzamt, das bei der Schenkungsteuer ebenfalls genauer hinsieht.

Schnelle Weiterverkäufe

Wird eine Immobilie innerhalb kurzer Zeit nach dem Erwerb mit deutlichem Aufschlag weiterverkauft, gilt das als Anhaltspunkt in der Meldeverordnung. Häufig gibt es dafür nachvollziehbare Gründe, etwa eine Sanierung oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen. Wer so vorgeht, sollte Rechnungen und Baugenehmigungen bereithalten, um die Wertsteigerung zu belegen.

Käufer ohne erkennbare Finanzierung

Kauft jemand ohne Bankdarlehen und mit hohen Eigenmitteln, verlangen Makler und Notare regelmäßig einen ausführlichen Herkunftsnachweis. Das trifft auch vermögende Käufer, die eine frühere Immobilie verkauft oder geerbt haben. Ein Verkaufsvertrag der früheren Immobilie oder ein Nachlassverzeichnis reicht in solchen Fällen meist aus.

Häufige Missverständnisse rund um die Prüfungen

Die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz sorgen bei Laien immer wieder für Unsicherheit. Einige Annahmen halten sich besonders hartnäckig.

Die Prüfung richtet sich nicht gegen den Einzelnen

Wer nach der Herkunft seines Geldes gefragt wird, fühlt sich schnell unter Verdacht gestellt. Tatsächlich sind die Fragen für alle Beteiligten gleich und folgen einem festen Schema. Sie werden gestellt, weil der Verpflichtete sonst selbst gegen das Gesetz verstößt und mit Bußgeldern rechnen muss.

Daten bleiben nicht beliebig lange gespeichert

Die erhobenen Unterlagen müssen fünf Jahre aufbewahrt werden und sind danach zu löschen, sofern keine anderen Aufbewahrungspflichten greifen. Sie dürfen nur zu Zwecken der Geldwäscheprävention verwendet werden. Eine Weitergabe an andere Stellen ist lediglich im Rahmen einer Meldung oder einer behördlichen Anfrage zulässig.

Was eine Verdachtsmeldung auslöst

Viele Verkäufer und Käufer fürchten, dass eine Meldung den Verkauf stoppt. Tatsächlich ist der Ablauf differenzierter.

Meldung an die zentrale Stelle

Meldungen gehen an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen. Sie bewertet den Sachverhalt und gibt ihn gegebenenfalls an die Strafverfolgungsbehörden weiter. Der Meldende darf die Betroffenen nicht über die Meldung informieren. In vielen Fällen wird die Transaktion nach kurzer Zeit fortgesetzt, weil sich der Verdacht nicht erhärtet.

Die Wartefrist

Nach einer Meldung darf eine Transaktion grundsätzlich erst durchgeführt werden, wenn die Zentralstelle zugestimmt hat oder drei Werktage ohne Untersagung vergangen sind. Für einen Immobilienverkauf bedeutet das meist nur eine kurze Verzögerung. Länger dauert es, wenn die Behörde weitere Unterlagen anfordert.

Was die Regeln für den Immobilienmarkt bedeuten

Die Verschärfungen haben den Aufwand für alle Beteiligten erhöht. Gleichzeitig schützen sie ehrliche Käufer und Verkäufer vor Geschäften, die später rückabgewickelt werden müssten.

Mehr Aufwand, mehr Sicherheit

Für Verkäufer ist die Gewissheit wichtig, dass ein Käufer seriös finanziert ist. Eine sauber dokumentierte Mittelherkunft reduziert das Risiko, dass ein Kaufvertrag später an Ermittlungen scheitert. Aus demselben Grund achten Makler heute stärker darauf, Interessenten schon vor der Besichtigung einzuordnen.

Wirkung auf Preise und Zielgruppen

In einigen Segmenten, etwa bei hochpreisigen Objekten in gefragten Lagen, hat sich die Käuferstruktur verändert. Käufer, die ihre Mittel nicht nachweisen wollen oder können, fallen aus dem Markt. Das kann in Einzelfällen die Nachfrage dämpfen, sorgt aber insgesamt für einen transparenteren Markt.

Langfristig profitieren davon vor allem Eigentümer, die ihren Wohnraum selbst nutzen. Wenn weniger Geld aus fragwürdigen Quellen in den Markt fließt, orientieren sich die Preise stärker an Einkommen und Finanzierungskosten der regulären Käufer.

Was Beteiligte selbst tun können

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, kann den Ablauf deutlich beschleunigen, indem er die Unterlagen früh zusammenstellt und bei Rückfragen offen antwortet. Das gilt besonders für Erbengemeinschaften, Gesellschaften und Käufer mit ausländischen Mitteln. Eine vorbereitete Mappe mit allen Nachweisen spart am Ende Wochen.